Simone
感谢题主的提问，借着这个话题，东哥凭借专业知识给大家解答一下大家疑问最多的几个问题。2020年，在郑州买房，是不是最佳时机？
1.超一线城市涨完以后,郑州会暴涨吗?基本不存在！2020年年底和2021年1月，全国超一线城市如深圳、北京、上海等楼市疯涨，尤其是上海有关媒体报道短短10天内涨幅达40%!上海疯涨的原因和真相说法很多，韩院长比较认同两点：一是大量外资进入和由于疫情原因大量国内富豪资金滞留国内，二是上海楼市价值回归。领涨上海楼市的两类房子——学区改善和豪宅，可以作为佐证。郑州楼市2021年暴涨的基本面不存在，归纳如下：土地供应虽然收缩，但仍然数量不菲；新房接近450个在售和即将入市的新盘，供应量充足；二手房存量累计接近12万套，二手房交易不活跃，新房购买力就受限制；政策层面，不会给楼市提供或创造暴涨的机会，有的是办法，只不过很多还没用而已。2020年郑州土地计划供应14966亩,环比-35%；实际供应6023亩,环比-30%。02.郑州是否取消或放宽限购?20%差额税会取消吗?想了想把这两个问题放到一起回答，懂者自懂。取消限购的可能性机会为零，但不排除部分区域放宽限购。比如绿博、比如南龙湖等。2021年郑州楼市取消20%差额税，可能性还是微乎其微。保新房，就是保土地，就是保财政，你懂的。03.眼下适合在郑州买房吗?2021年上半年(6月底前)是在郑州买房的一个好时机。几个原因：全球大放水，人民币外香内贬，“钱越来越不当钱”；生活资料价格疯涨，葱、蒜、青菜等贵的“只舍得买一棵葱”；2021是房企偿债高峰期，新房以价换量是房企首选；供求关系决定价格，郑州楼市存量+新供应巨大，新房量降价升；普通人都是买涨不买落，买房信心在恢复。04.郑州楼市小阳春会来吗?2020年郑州楼市小阳春在5.1后姗姗来迟。2021年郑州楼市小阳春会不会来?啥时候来?取决于疫情这只黑天鹅和买房人信心恢复，当然还有政策刺激。我的判断是肯定是比2020年开春楼市要好。05.美国大放水对中国经济、中国楼市有多大影响?这个粉丝的问题问得很宏观，也很有高度。不仅是拜登在放水，全球绝大部分国家都在放水。中国经济2021年内循环战略取得初步成果，中国楼市整体还处于一个健康平稳阶段。房企红线、银行红线，加一起是“五道红线”，房企洗牌加剧，房子质量参差不齐，买房人买房面临更多挑战和不确定压力。06.郑州房价到底会怎样走?价格是走高还是走低?我个人认为其实是一个问题。2021年郑州楼市房价价差会进一步拉大，主城区8区优质学区房和优质改善房价格预计会继续走高，2W+新盘仍然抢手，2.5W+新盘数量增多，而港区、荥阳、中牟、新郑等区域价格预计会和2021年持平，部分楼盘还会以价换量。2020年主城区新房供应1519万平米，成交1100万平米，环比-21%。平稳健康发展是楼市主题，优质房产每年基本上在5%-8%区间增速。07.2021房市是否会走暖?理想丰满，现实骨感。2020年郑州楼市整体处于一个横盘低落期，按照“一线3年一个周期，二线5年一个周期”来说，2021年仍须保持谨慎乐观。预计上半年主要还是去库存，市场相对会比较平静，下半年会局部反弹(主要看区域和产品、户型等)。08.房产税郑州何时会开征?问这个问题的人，我其实最想反问他（她）一句：你有几套房?房子在3套或者5套以下不要成天考虑这个问题，容易老得快。房产税目前在上海和重庆试点，郑州开征房产税大概率也是3年以后的事了。09.2年之内，郑州四环内均价能否到2万/平?有人盼房价降，就有人盼房价涨。按照目前均价*(1+8%)，这大致是每年的一个价格，你自己算算，2年能吗?(8%-10%预计是主城区平均增速)剧透一下，2020年郑州主城区成交均价14635元/平，环比上涨11%。10.我到底是该买新房还是二手房?有人说郑州是一个新房癌的城。我说，买新房还是二手房在于你自己。11.利率上升，房价会降吗?这一轮房价大部分楼盘再降的可能性不大，2020年很多楼盘已经降到骨头缝里去了。12.2021离婚买房，还行的通吗?理论上和实操上都行的通。建议你最好不办离婚，劳民伤财，还伤感情，有比这更好的法子。13.二手房该卖吗?特别急用钱，你就卖；一般急用钱，你就慢慢卖；不急用钱，你就等等。买房不是卖白菜，你情我愿加支付力，是硬道理。14.我现在交完首付，啥时候能签购房合同?2021年新政策资金账户监管，交完首付，正式签合同需要7个工作日，需要等房管局通知。15.买哪里可以投资?闭着眼买房的时代过去了，买房投资要三看：看城市、看区域、看项目。郑州2021年最适合投资买房的四个区域：郑东新区、金水区、高新区、惠济区。投资一定要买改善盘!买改善盘!买改善盘!16.郑州二套房后如何买?其实这是一个伪命题。我都不知道你的2套房在哪?哪个区域?目前价值如何?如果你的2套房，一套自住还能基本满足你改善居住的需求，一套用来出租，比较好租出去，租金还可以。有资金实力的话，可以考虑在郑州买一套更好的改善房，或者是考虑海南置业、粤港澳大湾区等买房了。17.某某项目能买吗?某某项目品质如何?会不会烂尾?问这个问题，就像问我：某某姑娘能娶吗或某某小伙能嫁吗?南阳话，一样样。品质，开发商承诺的或者可以写进合同的，都可以给你说说。交房才是以后检验品质的重要标准。能买不能买，在于品质、价格、交付能力这三者的综合评估。会不会烂尾，在于开发商的实力、项目能否良性运转、团队操盘能力、项目实际工程进度、是否封顶及节点铺排等等等等，就单个项目而言，不会回答，也不愿意回答。根本的根本，是本院说了不算。多多理解，多多海涵。我们是买房百事通，但不是买房包打听。18.学区房还能买吗?二手学区房吃香，助推新房学区房呈象正比一样吃香。可怜天下父母心，投资买学区房的同时，注重孩子的身心健康、幸福快乐同样重要。19.二手房限贷新房“停贷”，2021买房更难了?郑州楼市1月份的确贷款利率上浮和贷款收紧，这个节点这“哆嗦”不知道意图何在?一方面银行天天鼓励你贷款，另一方面对二手房现贷新房停贷，不知道这个政策会持续多久，才能评价对买房人的影响几何。20.2021最值得关注的新盘有哪些?2021年郑州楼市纯新盘数量不多，约23个项目入市，其中12个已经在售。厚普金水东路项目、万科老鸦陈项目(惠济)、旭辉惠济项目、建业花园里项目(金水)、康桥高皇寨项目(金水)、郑地美景紫华城(白沙)、保利天珺(经开)、新城时光印象(管南)、电建二七区项目等值得重点关注。21.总价100W如何买?哪些楼盘值得推荐?总价100W或以内基本上可选择区域：南龙湖、绿博、港区、洞林湖、荥阳、平原新区。22.总价150W如何买?建议买哪些楼盘?总价150W或以内基本上可选择区域：南龙湖、绿博、港区、洞林湖、荥阳、平原新区，另外郑州3环和4环之间可以上车了。23.总价200W改善如何买?建议买哪些楼盘?总价200W,郑州主城8区可以考虑最适合自己的区域了。24.总价200w-300W改善如何买?建议买哪些楼盘?总价200W-300W,郑州主城8区可以考虑最适合自己的区域了。25.总价300W-500W改善如何买?建议买哪些楼盘?总价300W-500W,郑州东区、北龙湖个别楼盘(如绿城湖畔蕓庐、中海云鼎湖居)、金水区、高新区、中原区、经开区等可以考虑最适合自己的区域了。26.顶豪500W—1个亿如何买北龙湖?建议买哪些楼盘?北龙湖2021年接近收官，豪宅终于快被卖光了。27.别墅如何买?别墅，价格从95W到1亿+不等，总数约30个楼盘，分布在郑州东西南北中，产品有叠拼、双拼、合院、独栋等。28.哪些区域能买?哪些区域不能买?2020年郑州楼市房价塌陷最厉害的区域排名前五是：荥阳、绿博、新郑、港区、平原新区。任何事物本身都是螺旋式发展的，直线飞跃的最后都摔成碎片了。特别申明，价格塌陷并不代表不能买，还是要看适不适合自己。就目前区域价值而言，高新区、惠济区、郑东新区、金水区领衔，经开区、二七区次之，管城区、中原区、新郑再次之。29.哪些楼盘能买?哪些楼盘不能买?摆到桌面上固然某些人会高兴，当然会同时得罪一些人。没有十全十美的楼盘，就像没有十全十美的美女。私信我，一般我们都会告诉比较适合你的楼盘，3个优点3个缺点。如果咱俩关系好，尤其是喝了2两，微醺，韩院长也许会告诉你，有些楼盘是真不能买。30.2021年在郑州究竟如何买房?独家提出“五优选”原则：a. 优选城市;b. 优选区域;c. 优选开发商;d. 优选配套;e. 优选产品。结语：罗曼.罗兰说：放弃独立思考，是一切不幸的核心。楼市的问题说复杂也复杂，说简单也简单。贯穿始终的一个核心逻辑是“你为什么买房?”。实操层面主要有三个核心问题：1. 买不买?2. 如何买?3. 买什么?要真正把握郑州楼市走向和动态、趋势，需要3个思维来全面、深刻理解楼市及房子：一个是大局思维，睁眼看世界；一个是城市思维，涟漪看市场;一个是逻辑思维，模型看结果。学习，再学习，唯有学习才是我们保持不断成长的唯一竞争力。买房是一个时间和空间的艺术。在正确的时间，选择最优最适合自己的空间。富人有别于穷人的一个重要鸿沟就是，富人学习的意愿和学习的能力、学习的投入，和他(她)个人的财富成正比。拨云才能见雾，溯本才能清源。离开事实和常识，抛开逻辑和数据，丢开真相和原因，任何推理都是耍流氓。离开时代和国运，抛开城市和区域，任何预测也是耍流氓。影响和决定房价走势的除了政策、土地和人口、产业、教育之外，将来一定是生态、环境、软服务和医疗等。无论如何，你为了梦想拼命奔跑的样子，真的很帅!2021，愿你牛年牛犇，财源滚滚，“房事”如意。
