Simone
上篇分析：为何青岛“根正苗红”的“三代老土著”每每在城市发展的过程中错失良机，以致“好房都被外地人买了？”
好房子都被外地人买了，这可是青岛土著心中永远的痛。
青岛土著，买房如何防雷避坑？如何不让“好房子都被外地人买了”？
总体来看，就一句上篇说过的话，树挪死，人挪活。青岛土著买房，关键是要转变思维，避开“青岛楼市四大坑”。
哪四大坑呢？2021年，（针对土著而言的）青岛楼市四大坑是：老破小、学区房、浮山后、崂山区。
这里需要强调一下，崂山区沿海作为青岛的高端住宅区，一个整体来看，并没有什么“坑”可言。这里说的崂山区，特指崂山区内陆，辽阳路以北的崂山区内陆纵深地带。解释详见后文。
这四大坑有多坑？对于青岛三代“老土著”而言，个个都很坑。
老破小，无限供应，超低品质，不能阻挡“无可奈何花落去”的现实。
对房子而言，价值决定价格，品质决定价值。
房子四大品质、区位品质、园区品质、建筑品质、套内品质，除了区位品质可能还真不错以外，其它三大舒适度等于负数。没有园区、没有物业、没有车位、没有户型，这样的房子位置再好，边上再多的学校医院公交站菜市场，价值也寥寥无几。
价值不高，再加上老破小是处于“被改善”的对象，市内四区每卖出一套新房，就有一套老破小被闲置，供远大于求，自然价格也就一路走低。
五四广场边上的老破小，金都花园、漳平路小区，辛家庄小区，实际成交可能已经卖不到两万。
栈桥边上的西镇一片一片的老破小，有很多连一万五的超低价都无法成交。
老破小面积不大，一套西镇老破小，想到城阳、西海岸换套三居室，怎么可能？连胶南、胶州、即墨的核心区都没人换给你。你得到张家楼、西客站、上合示范区才能换到像样的房子……
很多楼市砖家口口声声说“青岛主城区房子保值增值”，严格来说其实是“青岛主城区新房、次新房保值增值”，老破小想保值，说啥呢？
老破小沦为楼市垃圾股，归根结底还是缘于青岛主城区，没有那么多的人口进入。2019年青岛新增户籍人口10.9万人，2020年这个数字降到8万人上下。而这些新晋人口，大部分都被西海岸、城阳、胶州、即墨“截胡”，属于市南市北的，少之又少。相反，随着近郊板块大兴土木，产业从主城区搬离，大批年轻人口正在逃离主城区。
钢厂、碱厂、海晶化工、理工大学、中车……每走一个大型企业、高校，就意味着上万人的撤离……
虽然留下来的人还是大多数，但是人往高处走，水往低处流，大家更愿意购买符合现代生活需求的好位置的品质新房。从下图来看，很明显，同样的位置，新房依然住满了人，依然能卖出高价，但作为“被改善”对象的老破小，大量闲置、抛荒、纵使打对折依然无人问津也就不足为奇了。
问题是，都到了2221年了，青岛的老破小，到底谁在买？根据调查，大部分买老破小的人，都是社区“原住民”，说白了，就是土著。
说白了，社区住惯了，有感情，难以断舍离，但面积太小，没有电梯，想住点大房子，或者不想爬楼，看着隔壁邻居或者楼下邻居在卖房，我就买下来呗。
问题是，外来人口、尤其是年轻人可没有这样的感情，他们能客观地分析这座城市的楼市，永远是优先买更好的房子，老破小，不到万不得已，不会出手。
得，青岛土著们，面对老破小，该断舍离的时候却下不来断舍离的决心，一大把钱只是买了个情怀，好房子被外地人买走，咱小哥大嫚们，进坑了吧……
高考“地狱难度”，教育不能做到出类拔萃，学区房是青岛楼市最深的大坑。
最近，传说很多南方城市的房价大涨，而涨得最狠的房子，就是学区房。上海很多优质学区房，一夜之间的价格就“上了天”。
上海的学区房涨成这样，有人就担心了，之前历次房价上涨，上海都是青岛的风向标，那么现在青岛的学区房，会不会跟着来一波呢？
"大事不好，青岛学区房要涨！"
"学区房是青岛楼市最优质、最保值的资产!"
房产中介们倒是开始了一波狂欢，中产家长们的焦虑，也被同步放大。要不要为了孩子的前途，提前屯套学区房？
炒作学区房的声音，甚嚣尘上。
然而，某些城市的学区房可能是优质资产，保值增值不假，然而青岛的学区房，它从来都不是优质资产，也不格外保值增值。
青岛学区房不优质，其关键还在于：着眼全国诸多城市，青岛提供不了优质的教育，市区的重点高中升学率甚至玩不过周边县级市的重点中学，中考的普高录取率一度在全省各城市里叨陪末座。
青岛确实对外来人口构成吸引力，但青岛能吸引外来人口的最主要因素是山海景观，而不是优质学校。青岛二中、58中尽管出名，也就是青岛土著自说自话，自我欣赏罢了。
问题在于，青岛的教育已经坑到这个地步了，学区房却依然不便宜。在青岛市南市北买套像样的有品质的学区房最起码500万（浮山后大三居，或者在市南中片买车库/厕所+晓港名城三居室的解决方案都差不多）。
这里的问题是：手持500万，你的孩子还有必要把大好时光浪费在考试分数上吗？多争取点社会资源，多开拓些眼界、获得一些社会经历、阅历，可能比读书考试更实际一些。
所以，青岛甚至出现了“高考负移民”，很多买不起市南、浮山后学区房的家长，把孩子送回老家县城读书。我算了一下，夫妻一方辞去青岛的工作，到县城找一份普通工作，专门照料孩子，从经济角度和孩子升学率角度上讲，都是划算的。
这里不要跟我抬杠：北京上海疯买天价学区房的家长，为何不回老家买学区房——北京上海的教育是什么水平，高考是怎样一种“优惠模式”？老家的教育质量怎么可能比北京上海的教育质量！反观高考“地狱模式”的青岛，去比下面的县城又如何呢？
青岛学区房，真是坑啊。记住，外地人可以为了看一眼大海千里迢迢来青岛买海景房，但绝不会蠢到为了孩子上学，千里迢迢跑到青岛来买学区房。
青岛土著，小哥大嫚们，咱们买自己的学区房，把好房子都让给外地人来买吧……
想参与青岛的“超级内卷”，体验什么叫高房价低工资吗？浮山后欢迎您！
为什么说浮山后是个大坑？道理已经说过很多次了。大山后面"极阴之地"；充斥着噪音、拥堵，环境不能恭维；开发商对户型、立面设计、"惊"装修的草草敷衍以及高得令人发指的楼密度，住宅品质在青岛新建楼盘、社区里叨陪末座。
这样的房子按理说很便宜吧？错了。 青岛楼市有句名言：当年没钱买浮山后，现在没钱买浮山后。
没有千万身家，或者每个月负担不起至少2万的房贷，浮山后这个地方，你敢碰吗？
凭心而论浮山后除了大山之后“极阴之地”和房子实在太密以外，别的还可以。房子比较新，生活配套齐全，学校医院都不错。但问题在于浮山后仅限于此，生活必须配套齐全，拔高的品质配套，譬如说文化设施、文艺配套、休闲公园绿地……基本上是零。
因此浮山后实际上是个刚需、刚改居住地，这没问题，问题在于浮山后的价格太贵了。刚需社区的房价居然要价六百万、七百万……这不是把青岛的城市竞争力往死里坑吗？
浮山后是楼市深坑的本质，就在于两个字：内卷。 浮山后不仅有好学区，而且房子还新，不是老破小，不仅能解决家长焦虑，还能满足部分不想住在老破小的改善群体的需求，这意味着浮山后楼市稀缺的本质，在未来一段时间不会改观。
很多人站在学区、就医、通勤的角度还在为浮山后辩护。而且平心而论，浮山后楼市，在未来几年还有其坚定的支撑和缓步上涨的动力。不至于跌得稀里哗啦，甚至存在一定程度的保值。
但话要说回来，房子是用来住的，有了买浮山后的预算，你为什么非要买浮山后？
陷入内卷，跟无数竞争者拼到刺刀见红，红刀子进，白刀子出的滋味，好受吗？
对于浮山后，青岛本地土著会说：老人看病、老婆工作、老大上学、老二入托，浮山后这个地方，房子贵点烂点也得买啊！
外来购房者会说：这个价格，这样的品质，如果来青岛就只能选这样的房子，那我来青岛干嘛？去其它城市不香吗？
当年的浮山后，是农村大学生毕业落户购房的首选地，老土著会认为这个地方都是“老巴子”，不屑为伍。
然而，今日的浮山后，是一个房子贵到外地人根本不会去看的区域，却有无数三代老土著拼了老命，瞪着满眼的血丝，排队抢着买……
这不是笑话吗？早干嘛去了？说青岛的好房子都被外地人买了，这还有假吗？
至于崂山区，其实不能一棍子打死，麦岛、浮山前、金家岭、石老人、沙子口都是不错的。这些地方足够好，不怕你不买，只怕你没钱。
这里特指一下辽阳路以北的崂山区。只要你觉得自己人傻钱多，那就速来买。
图配套，这里周边连小超市都缺，学校、医院都没有，孤零零一条地铁线。
图清净，房子不是面朝青银高速，就是面朝11号高架线，别的都缺，噪音、尾气管够。
图稀缺，张村河谷、松岭路两边，到处都是待拆的村子和空地，大批供应量随叫随到。
问题是，论价格，这个地方动辄三万、四万可真不比浮山后便宜。
问题是，这些地方的配套比胶州、即墨、胶南远郊区更好吗？No。更何况这里本来就是村。
房子品质就值一万多，剩下的全是崂山区这几个字的buff加成。
新都心三万多的保利，胜利桥近三万的中海，看看周边配套，再看看松岭路周边配套，顿时觉得，这些都是真·良心开发商啊。
为了避免松岭路沿线几个开发商提着刀找到风水师家门来，这里就不展开说了。就说一句话，同样的崂山区，外地人十几年前抢的是万把块钱的麦岛、山东头、金家岭、石老人；我们土著青岛小哥大嫚们，现在抢的是三万多的沟崖、东西陈、洪园、峪夼……
好房子都被外地人买了，看崂山区，真是这么回事啊。
青岛土著买房“四大天坑”你陷进去了吗？
不管土著还是外地人，人本平等，只有经历不同，但没有优劣之分。其实，购房如人生。不能钻牛角尖，有时候，退一步思考，会发现顿时海阔天空。
不要为了情怀去买老破小。不要为住惯了的街坊邻居的想法左右你的买房抉择。选择便宜的好房子，回来再找这些街坊邻居打牌、聊天，无非就是多买一辆车的事。好房子面前，买辆车才几个钱？
当然更不要去内卷。内卷的本质，是多数人集中在少数赛道上，造成了格外激烈的竞争。其实，真正聪明的人，会悄悄换一条赛道，而不是在原有的赛道上和大家争得你死我活。
“富人买房看景区，中产买房看学区，穷人买房评论区。”学区房走热的本质，实际上是中产阶级的焦虑的一种表现。而优秀的精英人士，拼的是对社会资源的掌控，人际网络的铺开，而不是对子女考试分数的重视。
学区房，只是实现阶层跃迁的一种形式，如果通过其它手段能实现财富积累、阶层跃迁，那还要学区房干嘛？
所以，青岛一亩三分地，好房子不该都被外地人买走。我们青岛小哥，青岛大嫚们，也该昂首挺胸的说：我们三代青岛老土著，要的也是红瓦绿树、碧海蓝天之下，最好的房子！
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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