中国房地产空置率究竟有多高？

原中财办副主任杨伟民近日在 “2018陆家嘴论坛”演讲时表示：我在中央财办时，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。

中国房地产空置率究竟有多大，官方没有给出确切数据，我们只能用前几年西南财经大学的调查报告中获取数据：2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2%。

这样的数据已经非常惊人了，按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。众所周知，空置率越高，房屋使用率就越低，房地产的泡沫就越大，投机炒作的氛围就越浓。

到了2016年初，国内知名财经学者周天勇和他的团队测算出。2015年底预计，我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。而任志强则表示，通过相关数据计算发现，绝不可能有5000万套以上的空置房存在。

今年3月份，国家电网公布了空置率的调查结果，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。不过也有人指出，农村房屋空置率与小城市房屋的空置率仅多0.1个百分点，就无法解释当前小城市房价被爆炒，房价都要过万的现象。

面对，中国住房空置率比日本还高问题。专家们认为，目前中国城镇化率只有56%，离开发达国家的85%还有一定的距离，只要农村人口都到中小城市来落户，中小城市的空置率高的问题就能得到解决。

但是，我们认为要城镇人口能够进入中小城市安居落户，既要有相对应的社会保障体系要跟进，还要他们有能力买得起房子，现在中小城市房价已过万了，就连当地人都买不起，外来人口肯定没有这么强大的购买力。

关于中国房地产空置率有多少的问题，我们觉得随着大中小各城市房价被轮番炒了一遍后，从租售比来看，房地产已没有了投资的价值。目前，投机性购房需求比例也是很高的，这就导致了近年来，我国各热点城市住宅空置率在一起攀升过程中。

所以，多数城市的住宅空置率应该达到了20-30%区域，不太可能低于20以下。也正是如此，我们一直听媒体报道的，各地涌现出不少拥有几十套甚至上百万房产的房叔、房姐、房嫂、房妹等囤房者来。

那么，国内房地产空置率高于日本说明了什么呢？首先，如果中国各城市房地产的空置率超过15%至20%区间，这就意味着，大量房源掌握在少数炒房者手中，多数人要么买不起房，要么做了房奴。

所以，一些专家之前建议政府增加房地产的供给，这是不正确的，因为房源稀缺的问题，并不是出在住宅地产供应不足上。而是要盘活存量房源，进行合理的资源配置，否则房源供应再多，还是集中在少数人手里时，房地产供不应求局面难以改观。

再者，房地产空置率数据如果足够精确，能够为后续出台房产税做铺垫。如果房地产空置率超过了国际公认的警戒线，政府可以对房地产税试点进行全面扩围，要在住宅的保有环节征税，弥补之间在房产持有环节税负过轻的空白，同时适当减少房地产交易环节的税负，这样可能更精准的遏制投机性购房需求。

最后，如果住宅空置率低于10%说明当地住宅地产主要是由刚需购买，而如果高于20%那就是投机性氛围极浓的时候，这就需要地方政府采取调控措施坚决遏制其迅速发展，让房地产去投机化，回归居住属性。

而现在若任由炒房者发展下去，当投机炒房者大规模辙离，系统性的金融危机或将不可避免。现在连官方都承认，房地产市场积累了一些风险，近期乱象丛生，目前在行政措施已经不能根治这些乱像，所以必须加快房地产调控力度，同时建立健全长效机制，严防房地产金融风险的发生。

中国的住宅空置率究竟有多高？无论是官方或民间机构都无法给出精准的答案。但是我们认为，在全国热点城市房价轮番爆炒了过后，炒房者手中已囤积了大量房源。而住宅空置率居高不下，就说明房地产投机者盛行，楼市泡沫过重，急需政府部门出台房产税，以及房地产调控措施应对，并且要竭力避免房地产泡沫的破裂。