Simone
自2014年起，孵化器、加速器、众创空间、联合办公空间等（以下统一简称为孵化空间）如雨后春笋般盛开。其主要背景是政府为扶持大众创新创业的推动，政府通过鼓励孵化空间，从而间接扶持科技创业企业，达到大众创新、万众创业的效果。
经营孵化空间的业务，一开始是To G的生意；客户是政府，用户是入驻企业。孵化空间能为当地政府带来税收、高级人才、就业机会等，进而提高当地的经济发展水平。创新创业企业通过孵化空间的平台，能更容易获得政府政策的帮助，如税收减免、租金补贴、技术奖励等；孵化空间公司则从政府获得补贴收益，这是三方受益模式。
对于孵化空间公司自身经营，起步阶段的资金来源，是政府的第一笔补贴资金。因此孵化空间发展伊始，是与政府建立强有力的公共关系。若政府先支付补贴，孵化空间通过资金提供服务，则以利于快速孵化空间的开展。但在经营过程中，对政府承诺的兑现能力，则是保障项目顺开展的长久度。若对于已有办公场地及资本的地产公司，前期一次性投入成本则显得不高。而对于无如地产公司的先天优势的市场企业，前期双方谈判条件显得至关重要，是否先获得政府拨付的启动资金，甚至会决定一个孵化空间项目的生死。但最终由发展阶段、需求度、双方的实力、博弈能力综合决定是否达成项目落地，作为孵化空间的经营核心，是成本投入与风险把控；此为孵化空间开展的第一阶段。
完成第一阶段与政府的服务方案签约后，第二阶段是实打实做出孵化空间的产品。剥离第一笔政府对孵化空间的补助，经营发展将进入市场化竞争机制，玩家是同行的孵化空间，核心是对成本的把控及资金的回笼，实现公司收支平衡甚至是有盈余，保证项目不亏。规则与第一阶段的公关政府关系、服务方案销售能力完全不同。
孵化空间业务起步阶段最快变现的是租金，之后会衍生根据公司自身优势资源打造的个性特色服务，包括创新创业类优惠政策申报、资本类风险投资、培训类产品咨询、工商财税等，随着对企业服务的深入而更个性化。随着孵化空间规模的扩大，业务量增多，将逐渐步进入第三阶段的产业服务升级。
就第二阶段租金业务作为孵化空间最大营收来源，拆分其建设阶段资金成本，一线城市的硬性成本主要是一次性的固定资产投入和租金，二、三线城市租金投入不多，这跟地段、当地房价有关；而软性成本是员工薪资、市场推广、物业等基础成本。
回望2019年联合办公行业里的独角兽企业wework，上市路折戟事件，表现目前孵化空间的市场化能力仍有很大发展空间。wework的财报数据显示，核心收入为租金的利润差，以低价大量收购集中物业，改装后按市场价分装出售，wework 的优势能力是建设办公场地的先进建设技术，能大规模标准化输出办公载体；进而通过资本化路径融资投入，规模化提升估值，最终上市变现，获得资本回报。而事实一旦市场利润差失衡，亏损倒挂，若随着规模化未产生足够支撑租金亏损的企业服务业务，便长期亏损，上市难。在国内能查看现金流的新三板上市企业创富港，对成本把控就很稳。经营策略中根据财务模型选取优质的地段，做好企业招商提升企业入驻率，成本把控打造性价比最高的办公场地，进而拥有稳定的现金流；再逐渐扩充规模，实现规模化效应，为未来打造新的业务升级布局。
着眼于孵化空间发展现状，还处于第二阶段办公空间的规模化进程中，公司经营需严格把控现金流，团队苦练内功，经营数字化管理，才能进入到第三阶段的产业服务升级，进而形成公司的行业壁垒。
扩展到地产房企中，做园区、写字楼开发业务里，龙头房企在的规模化效应中具有先天优势。未来逐渐进入到1到100存量市场挖掘，随着物联网、云计算、5G等技术提升，针对办公空间里入驻企业的 B 端企业服务会越来越多，而房企对B 端服务生态的整合越多，生态服务价值也将越高。
